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Legislação - Parcelamento de imóveis rurais

Legislação na zona urbana

Para que seja feito qualquer desmembramento de lote urbano, o registro imobiliário deve exigir o alvará municipal, devido à competência constitucional do Município no ordenamento das cidades.

 

Legislação rural

A competência cadastral dos imóveis rurais, em que pesem algumas excelentes teses contrárias de parte da doutrina, é hoje exercida pelo Incra, autarquia federal ligada ao Ministério do Desenvolvimento Agrário. Portanto, aplicado o mesmo raciocínio, todo desmembramento rural, por mais simples que seja, deveria ser precedido de autorização do Incra, em decorrência de sua competência legal para o cadastramento e fiscalização dos imóveis rurais.

 

Entendendo a legislação e o processo

A legislação burocratiza / dificultava e tornava o processo moroso pelogrande volume de pedidos de processos encaminhados ao INCRA (O Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, autarquia federal cuja missão prioritária é executar a reforma agrária e realizar o ordenamento fundiário nacional).
A fim de facilitar / agilizar o processo, tornando-o acessível e de fácil entendimento foi a regra de parcelamento de solo, onde passou a não haver necessidade de autorização estatal, desde que respeitada a fração mínima de parcelamento.

O Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do artigo 65 da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fra- ção mínima de parcelamento fixado no parágrafo primeiro deste artigo, prevalecendo a de menor área.

O conceito de “transmissão a qualquer título” engloba a divisão amigável, em que um imóvel é parcelado em glebas para extinguir o condomínio, atribuindo-se cada parcela com exclusividade a cada um dos ex-condôminos. Ou seja, não pode o proprietário rural requerer, no registro imobiliário, o parcelamento de seu imóvel rural em várias glebas sem o concomitante registro da alienação que justifique o parcelamento. Nessa hipótese, somente será possível o parcelamento com a prévia autorização do Incra. Não configurando empreendimento rural, bastaria uma simples autorização do Incra.

No entanto, como não há clara definição legal distinguindo “empreendimento imobiliário” de “simples desmembramento”, o Incra poderá negar tal autorização pela total falta de interesse do proprietário em efetuar o parcelamento. Isso porque, se for para alienar as glebas resultantes, basta que se requeira isso diretamente no registro imobiliário quando da efetiva alienação (hipótese que a autorização do Incra é dispensada pela lei); se for para manter as glebas em nome próprio, não há porque autorizar seu desmembramento no registro imobiliário, uma vez que o cadastro rural não poderá ser desmembrado, haja vista continuarem as glebas em poder do mesmo titular. Mas, há casos em que tal parcelamento se justifica, como no interesse de se hipotecar apenas uma parte do imóvel, deixando a outra livre de ônus.

Apesar de não configurar transmissão, o pedido de desmembramento com o concomitante registro da escritura de hipoteca parece atender bem o espírito da lei, o que dispensaria a autorização do Incra. Mas, como hipoteca não é uma forma de alienação (diferentemente de alienação fiduciária em garantia), talvez a melhor opção seja exigir a autorização do Incra. No entanto, se a pretensão configurar “empreendimento imobiliário”, o proprietário deverá cumprir uma série de exigências legais, constantes do Estatuto da Terra (artigos 60 e seguintes), do Decreto-Lei nº 58/37 e da Instrução Especial do Incra nº 17-B/1980 (de um rigor bem acentuado). Serão necessários inúmeros levantamentos, projetos, certidões, autorizações e outras exigências técnicas voltadas para a finalidade socioeconômica do imóvel rural. Além disso, ao contrário do que muitos pensam, no loteamento rural não pode haver lotes com área inferior à fração mínima de parcelamento (FMP – que, no Estado do Rio de Janeiro, varia de 2 a 4 hectares).

O parcelamento

1 - Disposições preliminares

1.1 - São formas de parcelamento do solo, o loteamento e o desmembramento.

1.2 - Considera-se loteamento a divisão de gleba em lotes, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

1.3 - Considera-se desmembramento a divisão de gleba em lotes, com LEGISLAÇÃO DE TERRA aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

2 - Parcelamento, para fins urbanos, de imóvel rural localizado em zona urbana ou de expansão urbana.

2.1 - O parcelamento, para fins urbanos, de imóvel rural localizado em zona urbana ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposições da Lei nº 6.766, de 19/12/79, e das legislações estaduais e municipais pertinentes.

2.2 - Em tal hipótese de parcelamento, caberá ao INCRA, unicamente, proceder, a requerimento do interessado, à atualização do cadastro rural, desde que aprovado o parcelamento pela Prefeitura Municipal ou pelo Governo do Distrito Federal, e registrado no Registro de Imóveis.

2.3 - A atualização cadastral será: a) do tipo "CANCELAMENTO", quando o parcelamento abranger a totalidade da área cadastrada; b) do tipo "RETIFICAÇÃO", quando o parcelamento, para fins urbanos, abranger parcialmente a área cadastrada e permanecer como imó- vel rural uma área remanescente.

3 - Parcelamento, para fins urbanos, de imóvel rural localizado fora da zona urbana ou de expansão urbana.

3.1 - O parcelamento, para fins urbanos, de imóvel rural localizado fora de zona urbana ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposições do art. 96, do Decreto nº 59.428, de 27/l0/66, e do art. 53, da Lei nº 6.766, de 19/12/79.

3.2 - Em tal hipótese de parcelamento, caberá, quanto ao INCRA, unicamente sua prévia audiência.

3.3 - Os parcelamentos com vistas à formação de núcleos urbanos, ou à formação de sítios de recreio, ou à industrialização, somente poderão ser executados em área que: a) por suas características e situação, seja própria para a localização de serviços comunitários das áreas rurais circunvizinhas; b) seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de estância hidromineral ou balnearia; c) comprovadamente tenha perdido suas características produtivas, tornando antieconômico o seu aproveitamento. 3.4 - A comprovação será feita pelo proprietário, através de declara- ção da Municipalidade e/ou através de circunstanciado laudo assinado por técnico habilitado. 3.5 - Verificada uma das condições especificadas no item 33, o INCRA, em atendimento a requerimento do interessado, declarará nada ter a opor ao parcelamento. 3.6 - Aprovado o projeto de parcelamento, pela Prefeitura Municipal ou pelo Governo do Distrito Federal, e registrado no Registro de Imóveis, o INCRA, a requerimento do interessado, procederá à atualização cadastral, conforme o disposto no item 2.3. 4 - Parcelamento, para fins agrícolas, de imóvel rural localizado fora de zona urbana ou de expansão urbana 4.1 - O parcelamento, para fins agrícolas, de imóvel rural localizado fora de zona urbana ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposições do art.6l da Lei n.º 4.504, de 30/11/64, do art. 10 da Lei n.º 4.947, de 06/04/66, dos arts. 93 e seguintes do Decreto nº 59.428, de 27/10/66 e do art. 8º da Lei nº 5.868, de 12/12/72. 4.2 - Em tal hipótese de parcelamento, caberá ao INCRA a prévia aprovação do projeto. 4.3 - A aprovação de projeto de desmembramento sujeita-se, no que couber, às normas seguintes. 4.4 - Para a aprovação de projeto de loteamento, o interessado deverá apresentar requerimento, instruído com os documentos seguintes: a) título de propriedade; b) cadeia dominial; c) quitação fiscal; d) memorial descritivo de todo o imóvel e do loteamento; e) planta de todo o imóvel; f) planta do loteamento; g) planilha de cálculos; h) plano de aproveitamento. 4.4.1 - O requerimento. 4.4.1.1 - Quando formulado por pessoa física, deverá conter o nome por extenso do requerente, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência, CPF, documento de identidade, código de cadastramento do imóvel e finalidade do projeto de parcelamento. 4.4.1.1.1 - Se o proprietário for casado, o respectivo cônjuge também deverá assinar o requerimento. 4.4.1.1.2 - O proprietário e, se for o caso, o respectivo cônjuge poderão ser representados por procurador, desde que juntado ao requerimento o instrumento do mandato. 4.4.1.2 Quando formulado por pessoa jurídica, deverá conter a denominação ou razão social do requerente, lugar onde tem sua sede, CGC, código de cadastramento do imóvel, finalidade do projeto de parcelamento e deverá ser ainda instru- ído com comprovantes: a) de que os seus atos constitutivos, e eventuais alterações, estão registrados na competente Junta Comercial; b) de que o signatário do requerimento representa efetivamente a pessoa jurídica e tem poderes suficientes para o ato. 4.4.1.2.1 - O requerente poderá ser representado por procurador, desde que juntado ao requerimento o instrumento do mandato. 4.4.2 - O título de propriedade deverá estar devidamente registrado no competente Registro de Imóveis e ser acompanhado do comprovante do registro de re-ratificação da área, quando a constante do título divergir da que figura na planta geral do imóvel. 4.4.3 - A cadeia dominial consistirá em certidão do Registro de Imó- veis, em ordem inversa, dos títulos de domínio até vinte anos, mencionando, quanto a cada um deles: a) natureza e data de cada um dos títulos; b) data, livro, folha e número de ordem, do registro de cada um deles. 4.4.4 - A quitação fiscal consistirá no comprovante de quitação do últiLEGISLAÇÃO DE TERRA EDIÇÃO 162 | A MIRA | 82 mo lançamento do ITR. 4.4.5 - Os memoriais descritivos. 4.4.5.1 - No caso do imóvel como um todo, deverá abranger: a) denominação do imóvel e denominação do loteamento; b) localização (Distrito, Município e Estado) e distância do imóvel ao perímetro urbano da sede do Município; c) roteiro perimétrico, contendo o ponto de partida, rumos ou azimutes seguidos e orientação dos antigos marcos, com os respectivos cálculos, distâncias, indicação dos atuais marcos, limites e confrontações; d) área total do imóvel, área a ser loteada e área remanescente, se for o caso, e) acidentes geográficos encontrados, como valos, córregos, rios, lagoas, elevações e marcos antigos; f) indicação das culturas existentes, dos campos, matas, capoeiras e áreas não aproveitáveis, g) vias de acesso e de comunicação interna, já existentes e as que serão abertas, h) informações sobre o clima, vegetação e relevo; i) informações sobre os solos do imóvel e o seu potencial agrícola; j) assinatura dos técnicos responsáveis pelos serviços, mencionando os nomes, qualificação profissional e respectivos números de registro no CREA. 4.4.5.2 - No caso de loteamento deverá ser apresentado em quatro vias, abrangendo: a) denominação do imóvel e denominação do loteamento; b) nome do proprietário; c) número de cada lote e respectiva área; d) marcos ou estações; e) rumos ou azimutes; f) dimensões das áreas (frente, fundo, lado direito e lado esquerdo); g) limites e confrontações; h) assinatura dos técnicos responsáveis pelo projeto, mencionando os nomes, qualificação profissional e respectivos números de registro no CREA. 4.4.6 - A planta geral do imóvel deverá ser apresentada em cópia heliográfica, contendo todas as especificações técnicas e legais exigidas, bem como: a) laterais do perímetro, devidamente demarcadas; b) distâncias de um marco a outro e perímetro de todo o imóvel; c) área total do imóvel, área a ser loteada e área remanescente, se for o caso; d) delimitação e indicação, conforme título de propriedade, dos limites e confrontantes; e) altitudes relativas de cada estação do instrumento e a conformação altimétrica ou orográfica aproximada dos terrenos, f) construções existentes, com indicação dos seus fins, bem como os marcos, valos, cercas, muros divisórios e outros quaisquer vestí- gios que sirvam ou que tenham servido de base à demarcação; g) cursos d'água existentes; h) indicação, por cores convencionais, das culturas existentes, pastos, campos, matas, capoeiras e outros; i) indicação, no título da planta, de: nome do imóvel; Distrito, Municí- pio e Estado de situação do imóvel; data de confecção dos trabalhos; j) legenda, com a discriminação das áreas; l) indicação, na parte superior e à direita da planta, do Norte verdadeiro, bem como da declinação magnética do lugar; m) assinatura do responsável pela planta, mencionando o nome, qualificação profissional e respectivo número de registro no CREA. 4.4.7 - A planta do loteamento deverá ser apresentada em quatro có- pias heliográficas, elaboradas segundo as especificações técnicas exigidas para a planta geral do imóvel, e contendo os seguintes elementos: a) denominação do loteamento; b) indicação de rumos ou azimutes e distâncias em todo o perímetro a ser loteado; c) distâncias, áreas e numeração dos lotes, dimensões e nomenclatura das vias de comunicação; d) marcos, rumos ou azimutes e distâncias para cada área constante do plano do loteamento; e) legenda completa, localizada à direita e abaixo da planta, contendo: número e somatório das áreas dos lotes, somatório das áreas das estradas (especificando largura e comprimento), somatório das áreas de reserva florestal, somatório das demais áreas, e a área total do loteamento e a do imóvel (que deverão conferir com as que constam da planta geral do imóvel e dos memoriais descritivos); f) assinaturas do proprietário (ou do procurador devidamente constituído) e dos técnicos responsáveis pelo projeto, mencionando os nomes, qualificação profissional e respectivos números de registro no CREA. 4.4.8 - A planilha de cálculos analíticos deverá acompanhar a planta geral do imóvel. 4.4.9 - O plano de aproveitamento deverá: a) indicar se no imóvel será aplicada a exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista; b) apresentar, quando se tratar de imóvel destinado a exploração agrí- cola, programação consubstanciada nos seguintes critérios: I - comprovação da viabilidade técnica e econômica das culturas selecionadas; II - uso adequado dos recursos naturais; III - especificação das técnicas de manejo do solo e dos tratos culturais a serem empregados; IV - plano de exploração ajustado ao calendário agrícola determinado LEGISLAÇÃO DE TERRA EDIÇÃO 162 | A MIRA | 83 para a região e para as culturas programadas; c) incluir demonstrativo da viabilidade econômica da exploração, com apresentação dos cálculos de investimentos necessários, despesas, receitas e lucros; d) apresentar informações sobre o nível tecnológico da exploração, assistência técnica aos agricultores compradores dos lotes e comercialização da produção. 4.5 - O requerimento previsto no item 4.4 deverá ser apresentado, com a respectiva documentação, à correspondente Coordenadoria, que fará as vistorias e avaliações necessárias, nos termos da Portaria n.º 783, de 30/05/75, cabendo ao Departamento de Projetos e Operações - DP as verificações finais e sua aprovação. 4.6 - Poderá o INCRA, a qualquer tempo, promover vistorias, a fim de comprovar: a) a veracidade das informações prestadas quando do requerimento; b) a exata execução de quanto proposto. 4.7 - Nos projetos de loteamento deverão ser observados os seguintes preceitos: 4.7.1 - Os estabelecidos na Lei 4.771, de 15/09/65 (Código Florestal). 4.7.2 - Nenhum lote poderá ser colocado à venda sem a prévia aprovação do projeto pelo INCRA e sem o respectivo registro no Registro de Imóveis. 4.7.3 - A área mínima a ser loteada não poderá ser inferior a cinco vezes o módulo da exploração prevista, da respectiva zona típica. 4.7.4 - A área mínima de cada lote, não poderá ser inferior ao módulo da exploração prevista ou à fração mínima de parcelamento, da respectiva zona típica. 4.8 - Os loteamentos da espécie deverão estar localizados próximos a núcleos urbanos, que lhes sirvam de apoio, ou neles deverá estar prevista a formação de núcleos urbanos. 5 - Disposições finais 5.1 - Os casos omissos serão resolvidos pelo Departamento de Projetos e Operações - DP. 5.2 - A presente Instrução se aplica aos processos em curso e entrará em vigor na data de sua publicação no Boletim de Serviço do INCRA. 5.3 - Revogam-se as disposições em contrário, em especial a Instru- ção n.º 17-a e as Normas DPC nos. 1L, 2L, 3L e 4L, todas do INCRA.